Mais-Valias Imobiliárias: Como Calcular e Reduzir o Imposto

8/7/2026

Mais-Valias Imobiliárias: Como Funciona o Cálculo, a Tributação e as Isenções Fiscais

A venda de um imóvel por um valor superior ao da sua aquisição gera uma mais-valia. No entanto, o cálculo do imposto devido não resulta da simples diferença direta entre o preço de venda e o preço de compra. Para apurar o valor sujeito a tributação, é necessário atualizar o valor de aquisição de acordo com os coeficientes de desvalorização da moeda (inflação) e deduzir as despesas elegíveis suportadas com o imóvel.

Despesas Dedutíveis no Cálculo

Entre as despesas que podem ser abatidas para apurar o ganho tributável encontram-se:

Impostos pagos na aquisição (IMT e Imposto de Selo);
Encargos com a celebração da escritura e registos prediais;
Honorários de mediação imobiliária (pagos na compra ou na venda);
Custos com a emissão do certificado energético;
Despesas com obras de valorização, modernização ou requalificação (como substituição de canalização, cozinhas ou revestimentos) realizadas nos últimos 12 anos.

Para que as obras sejam aceites como dedutíveis, não bastam orçamentos ou comprovativos de pagamento. É obrigatório apresentar faturas devidamente emitidas e com a identificação clara do imóvel onde as melhorias foram efetuadas. A simples manutenção ou conservação corrente não é elegível.

Tributação para Particulares (IRS)

Para residentes fiscais em Portugal a título particular:

Soma de Rendimentos: Apenas 50% do valor da mais-valia apurada entra no cálculo do IRS.
Englobamento: Esse montante tributável é somado aos restantes rendimentos do contribuinte (trabalho, pensões, etc.), determinando o escalão e a taxa progressiva de IRS aplicável. Por esta razão, o impacto fiscal varia consoante o nível total de rendimento, o tipo de tributação escolhido por um casal (conjunta ou separada) e as especificidades de cada agregado.
Pagamento: Regra geral, a liquidação do imposto decorre no ano seguinte ao da concretização da escritura.

Nota: O valor do capital em dívida num empréstimo bancário não constitui uma despesa dedutível direta, mas assume relevância nos processos de reinvestimento.

Tributação para Empresas (IRC)

Nas pessoas coletivas, o enquadramento varia segundo a finalidade e a atividade da empresa:

Empresas de Compra e Venda de Imóveis: Se os imóveis integrarem o inventário da atividade regular, os custos operacionais, de aquisição e de venda entram no resultado corrente. O imposto é apurado no final do exercício em sede de IRC sobre os lucros ou prejuízos globais da sociedade.
Imóveis Registados como Ativo Fixo: Quando a empresa não tem como atividade principal o comércio imobiliário e aliena um ativo fixo, a mais-valia é tributada na sua totalidade (100% do ganho, não se aplicando a redução de 50% prevista para particulares).
Taxas Aplicáveis: Aplica-se a taxa geral de IRC (19% em 2026), podendo as PMEs beneficiar de uma taxa reduzida de 15% sobre os primeiros 50.000 € de matéria coletável. Podem incidir ainda adicionais como a derrama.
Distribuição aos Sócios: Caso os lucros provenientes da venda sejam transferidos para os sócios sob a forma de dividendos, ocorrerá uma tributação adicional em sede de IRS (via retenção na fonte à taxa autónoma prevista ou por englobamento), configurando um processo de dupla tributação sobre o ganho inicial da empresa.
Vantagens Fiscais Empresariais: A opção por manter imóveis em sede empresarial pode permitir abater prejuízos fiscais anteriores, contabilizar gastos operacionais e manter os resultados na empresa para futuros reinvestimentos.

Regimes de Isenção e Redução do Imposto

Existem enquadramentos legais que permitem reduzir ou eliminar a obrigação de pagamento do imposto sobre mais-valias:

Reinvestimento em Habitação Própria e Permanente:
- Aplica-se na venda do imóvel afeto a residência habitual do agregado familiar (com domicílio fiscal comprovado no local, por norma nos últimos 12 meses).
- O montante a reinvestir corresponde ao produto total da venda (descontado do valor amortizado ao empréstimo bancário afeto ao imóvel vendido, se aplicável), e não apenas ao ganho líquido.
- O reinvestimento na compra de uma nova habitação própria permanente pode ser efetuado até 24 meses antes ou até 36 meses após a venda. Reinvestimentos parciais conferem isenção proporcional.
Reinvestimento no Mercado de Arrendamento com Renda Moderada:
- Aplica-se à alienação de imóveis habitacionais ou comerciais cujo produto da venda seja afeto à compra de habitação para arrendamento de renda moderada (benefício em vigor até 2029).
- O valor da renda mensal não pode ultrapassar 2,5 vezes o Salário Mínimo Nacional (limite teto de 2.300 € em 2026 para uma base salarial de 920 €).
- Prazos e Condições: A aquisição pode ser feita entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda. O contrato de arrendamento deve ser assinado no prazo de 6 meses após a compra, mantendo-se o imóvel arrendado por pelo menos 36 meses (consecutivos ou interpolados) no período de 5 anos subsequente. O imóvel deve ser mantido na posse do proprietário por 5 anos.
Proprietários com Mais de 65 Anos ou Reformados:
- Isenção aplicável à venda de habitação própria e permanente quando o valor obtido é afeto, no prazo de 6 meses após a venda, à subscrição de um produto financeiro gerador de rendimento regular (como fundos de pensões abertos, seguros financeiros do ramo vida, PPRs ou o regime público de capitalização) com recebimento previsto ao longo de um período mínimo de 10 anos.
Outras Situações Específicas de Isenção:
- Alienação de Pinhão Hereditário: Cessão da quota parte de uma herança a outro herdeiro ou terceiro.
- Imóveis Adquiridos Antes de 1989: Prédios cuja aquisição tenha ocorrido em data anterior à entrada em vigor do Código do IRS.