Menos Vendas, Casas Mais Caras: O Que Mudou

8/28/2026

O mercado imobiliário residencial em Portugal apresenta um cenário particular: o número de transações desceu, mas os preços dos apartamentos continuam a registar subidas. A análise aos dados comparativos entre o período de maio a julho de 2025 e o mesmo intervalo de 2026 revela como se comportam os valores por metro quadrado, a dimensão das habitações e o contexto económico envolvente.

Comportamento por Concelho

Em Lisboa, o valor do metro quadrado subiu 13%, passando de 4.900 € para 5.550 €. O preço médio do apartamento vendido atingiu os 497.000 € (um aumento de 16%). A área bruta privativa manteve-se estável nos 92 m², com a margem média de desconto na negociação a fixar-se em 5%, ligeiramente mais favorável aos compradores face ao ano anterior.

No Porto, a subida por metro quadrado atingiu 21%, subindo de 3.650 € para 4.400 €. O valor médio por apartamento transacionado passou de 281.500 € para 326.000 € (mais 16%). A área média sofreu um pequeno ajuste, baixando de 83 m² para 80 m², e o desconto médio situou-se igualmente nos 5%. A subida de preços na cidade tem levado ao aumento da procura em concelhos vizinhos como Matosinhos, Maia, Gondomar e Vila Nova de Gaia.

Em Faro, o metro quadrado aumentou 6%, fixando-se em 3.450 € (face a 3.250 € em 2025). Contudo, a área média dos apartamentos vendidos aumentou consideravelmente, de 95 m² para 113 m², impulsionando o preço médio global de 295.500 € para 373.500 €.

Em Braga, registou-se uma subida de 19% no valor do metro quadrado, passando de 2.350 € para 2.800 €. O preço médio situou-se em 259.500 € (mais 9%), enquanto a área média desceu de 110 m² para 101 m².

Viseu apresentou uma forte subida percentual no valor por metro quadrado: 30%, passando de 2.000 € para 2.600 €. O valor médio dos apartamentos subiu para 248.500 € (mais 20%), com a área média a recuar de 110 m² para 103 m².

Em Coimbra, a valorização por metro quadrado foi de 13%, aumentando de 2.800 € para 3.150 €. O valor médio transacionado foi de 273.500 € (mais 6%), a área média passou de 100 m² para 93 m² e a margem de desconto na negociação reduziu-se para 4%.

Em Évora, o valor por metro quadrado subiu 18%, atingindo os 3.000 € (face aos anteriores 2.550 €). O preço médio de venda foi de 243.000 € (mais 8%), com a área média a diminuir de 91 m² para 87 m² e o desconto médio a rondar os 4%.

Dimensão dos Imóveis e Ritmo de Vendas

À exceção de Lisboa (estável) e Faro (em crescimento), verifica-se uma tendência de redução na área média dos imóveis transacionados. Esta descida reflete tanto a procura por habitações mais compactas para conter o orçamento total perante o encarecimento do metro quadrado, como a oferta de novas soluções construtivas de menor dimensão.

Quanto ao volume de negócios, os dados oficiais do INE para o primeiro trimestre de 2026 registam 37.745 apartamentos transacionados, uma quebra de 8,7% em comparação com os 41.358 do mesmo período de 2025.

Vários fatores ajudam a explicar por que motivo os preços sobem apesar da descida nas vendas:

A escassez de oferta em localizações específicas e com as características mais procuradas;
Maior exigência dos proprietários nas negociações;
Aumento contínuo dos custos da construção nova, cujo índice subiu 7,2% em 2026 (materiais mais caros 6,5% e mão de obra 8%);
A concentração das compras nos imóveis de melhor qualidade disponíveis no mercado, elevando os preços médios.

Contexto Financeiro e Legislação

No setor financeiro, a TAEG média na habitação subiu de 4,8% para 5,0%. A taxa Euribor a 12 meses registou uma subida expressiva de 2,1% para 3,0%, enquanto a inflação europeia se fixou em 2,9% em julho de 2026. Nas obrigações do tesouro português a 10 anos, a taxa subiu de 3,1% para 3,5%.

No plano das matérias-primas e ativos de refúgio, o ouro situa-se próximo dos 4.100 dólares por onça (uma subida anual de 23%, embora abaixo do pico anterior que superou os 5.000 dólares). O barril de petróleo subiu igualmente 23%, situando-se nos 88 dólares.

Ao nível legal, destaca-se a autorização dada pela Assembleia da República ao Governo para legislar, num prazo de 180 dias, sobre o regime das heranças indivisas. O objetivo passa por agilizar a possibilidade de venda de imóveis por parte de herdeiros singulares face ao atual processo judicial de divisão de coisa comum, com potencial impacto na reabilitação e colocação no mercado de imóveis em zonas centrais.

Estes indicadores demonstram que a realidade do mercado imobiliário varia consideravelmente de região para região e entre concelhos, pelo que a análise a decisões de compra ou venda deve considerar sempre os dados concretos e específicos de cada localização.