O fim da licença de utilização e o novo papel das Câmaras
7/10/2026
Nova Lei do Licenciamento Urbanístico em Portugal: Menos Burocracia, Mais Responsabilidade
O processo de construção e licenciamento em Portugal está a passar por uma mudança significativa com a publicação do Decreto-Lei n.º 108/2026. Esta legislação promete simplificar os trâmites burocráticos associados ao urbanismo, mas traz também novos desafios e cuidados acrescidos para quem compra, vende, constrói ou reabilita imóveis.
O Objetivo da Nova Legislação
Historicamente, a demora no licenciamento municipal tem sido um dos maiores entraves e riscos para promotores e particulares. Em muitos casos, o tempo necessário para obter uma licença superava o tempo da própria execução da obra, o que aumentava a incerteza e o custo final das habitações.
A nova lei visa reduzir estes prazos e tornar os processos mais previsíveis. A expectativa é que, ao diminuir o risco e os tempos de espera, se verifique um aumento da oferta de habitação e, potencialmente, uma redução nos preços finais para o consumidor. Contudo, importa notar que o preço das casas é também fortemente influenciado por outros fatores, como a escassez de mão de obra disponível.
As Novas Formas de Relação com a Câmara
A legislação altera o papel tradicional das autarquias, que passam a focar-se essencialmente na fiscalização à posteriori. A responsabilidade técnica e legal é transferida para os técnicos (arquitetos e engenheiros), promotores e donos de obra.
Existem agora três formas principais de interagir com os municípios:
Licenciamento Tradicional: Mantém-se para processos que exijam uma tramitação mais ágil por parte das câmaras.
Comunicação Prévia: Aplica-se quando as regras urbanísticas já estão definidas (por exemplo, em lotes de terreno resultantes de um projeto de loteamento ou em zonas com planos de pormenor). Nestes casos, o promotor submete os projetos, paga as taxas e pode iniciar a obra de imediato, sem aguardar aprovação prévia da câmara.
Comunicação Prévia com Prazo: Indicada para situações como a alteração de uso de frações (por exemplo, converter um escritório em habitação), onde a câmara tem um prazo definido para analisar os elementos e pronunciar-se.
O Papel do Pedido de Informação Prévia (PIP)
O PIP ganha uma força renovada. Se for instruído com detalhe suficiente, a decisão favorável da câmara pode funcionar como uma autorização automática para o início dos trabalhos, dispensando a necessidade de um licenciamento posterior ou de uma comunicação prévia.
Isenção de Licenciamento
Determinadas obras passam a estar totalmente isentas de comunicação à câmara. É o caso de intervenções que visem repor o que já existia, alterações de revestimentos interiores, reabilitação de edifícios ou reconstrução de ruínas, desde que não sejam alteradas as áreas previamente aprovadas. No caso de alterações estruturais (como modificar uma escada), continua a ser obrigatório dispor de um projeto de estabilidade e do respetivo termo de responsabilidade assinado por um técnico qualificado.
Fim da Licença de Utilização e Início Imediato da Atividade
A tradicional licença de utilização, sob essa nomenclatura, deixa de existir. Após a conclusão dos trabalhos, basta realizar uma comunicação prévia de utilização e pagar as taxas devidas para que o imóvel possa começar a ser habitado ou comercializado imediatamente, eliminando tempos de espera adicionais.
Os Riscos e Cuidados para Compradores e Vendedores
Apesar da simplificação burocrática, o risco para quem atua no mercado imobiliário aumentou:
Para quem constrói: Avançar com uma obra através de comunicação prévia ou deferimento tácito (quando a câmara não responde nos prazos legais) não significa que o projeto esteja em conformidade. Se a fiscalização municipal detetar incumprimentos das regras urbanísticas locais, a obra pode ser imediatamente suspensa, obrigando o promotor a correções dispendiosas.
Para quem compra: Na transmissão de imóveis, o vendedor é obrigado a declarar qual é o título urbanístico do bem ou a declarar a sua ausência (caso o imóvel não esteja legalizado). Quem compra um imóvel sem o devido título urbanístico assume por inteiro todos os riscos legais e de reposição da legalidade que lhe estão associados.
Face ao aumento da responsabilidade que recai agora sobre os particulares e profissionais da área técnica, torna-se essencial o acompanhamento por técnicos qualificados para garantir que todos os passos cumprem rigorosamente os regulamentos em vigor.
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