O Impacto do Decreto-Lei n.º 97/2026 no Mercado Imobiliário

6/5/2026

O mercado imobiliário em Portugal conta com um novo quadro legal que reduz os custos fiscais para quem constrói e arrenda. O Decreto-Lei n.º 97/2026, em vigor desde 20 de maio, introduz um pacote de incentivos fiscais para responder aos elevados custos de construção e à carga fiscal do arrendamento, que limitam o investimento. O objetivo principal é atenuar a pressão sobre a procura através do aumento direto da oferta. Conheça as cinco principais medidas.

1. Redução do IVA na Construção e Reabilitação

A taxa de IVA desce de 23% para 6% nas empreitadas de construção ou reabilitação de edifícios para habitação. Esta alteração representa uma poupança direta de 17% no custo total da construção, dado que os promotores habitualmente não deduzem este imposto. A medida aplica-se a habitações com valor por fogo inferior a 650.000 €. A médio prazo, espera-se que o aumento da concorrência e a viabilização de novos projetos se reflitam no preço final pago pelo consumidor.

2. Diminuição da Tributação dos Rendimentos Prediais

A carga fiscal sobre as rendas habitacionais sofre uma redução substancial:

Particulares (IRS): A taxa desce automaticamente de 25% para 10% nos contratos com rendas acessíveis ou moderadas (valores inferiores a 2.300 €, que correspondem a duas vezes e meia o salário mínimo nacional).
Empresas (IRC): Mantendo-se as taxas regulamentares (21% no escalão base), os rendimentos de rendas moderadas passam a ser tributados em apenas 50% da sua base. Na prática, a tributação efetiva situar-se-á também perto dos 10%.

3. Regime Simplificado de Arrendamento Acessível

Este regime prevê a isenção total de IRS e IRC sobre os rendimentos prediais. Contudo, o acesso exige regras estritas: a renda deve ser pelo menos 80% inferior à mediana do preço por metro quadrado da zona (a fixar por portaria) e o contrato tem de ser comunicado ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).

4. Contratos de Investimento para Arrendamento

Esta medida visa atrair grandes projetos e fundos de investimento para o arrendamento de longo prazo (até 25 anos). Os incentivos incluem:

Isenção de IMT e Imposto de Selo na aquisição de prédios ou terrenos.
Taxa reduzida de IVA a 6% nas empreitadas.
Isenção de IMI nos primeiros 8 anos e redução para metade no restante período.
Isenção de AIMI durante a vigência do contrato.

5. Isenção de Mais-Valias no Reinvestimento

Os proprietários que vendam imóveis (como lojas, prédios devolutos ou terrenos) ficam isentos de mais-valias no IRS se reinvestirem o valor total da venda na compra de habitação para arrendamento com rendas moderadas (até 2.300 €). No cálculo, apenas se deduz o montante do empréstimo bancário existente para o imóvel vendido. O proprietário deve manter o novo imóvel por um período mínimo de 5 anos e assegurar a permanência de inquilinos durante pelo menos 36 meses nesse período.

Riscos e Perspetivas do Mercado

O sucesso das medidas enfrenta desafios estruturais. O aumento inicial da procura por parte de investidores atraídos pela rentabilidade pode continuar a pressionar os preços nos primeiros 2 a 3 anos, enquanto a nova construção não chega ao mercado. A estabilidade legislativa e a agilidade da máquina processual do Estado são também fatores de risco. Como o setor tem uma resposta lenta, os efeitos na descida de preços serão progressivos, estando o horizonte de aplicação destas medidas fiscais previsto até 2029.