Preços em Alta e Menos Vendas: O Retrato do Mercado Imobiliário
9/4/2026
O mercado imobiliário em Portugal apresenta um cenário com duas tendências visíveis: o número de transações recuou, mas o valor por metro quadrado continuou a subir em várias regiões. A análise comparativa entre o período de maio a julho de 2025 e o período homólogo de 2026, com base em transações reais de apartamentos, permite compreender o comportamento do setor num contexto de subida de taxas de juro, custos elevados de construção e inflação.
O Desempenho Concelho a Concelho
A valorização do metro quadrado fez-se sentir de forma diferente consoante a localização geográfica:
Lisboa: Continua a ser a cidade com o valor por metro quadrado mais elevado do país. O preço por metro quadrado aumentou 13%, passando de 4.900 euros para 5.550 euros. O preço médio de venda de um apartamento atingiu os 497.000 euros (um aumento de 16%). A área média manteve-se estável nos 92 m² e a margem de desconto na negociação fixou-se nos 5%.
Porto: Registou uma subida de 21% no valor por metro quadrado, passando de 3.650 euros para 4.400 euros. O valor médio transacionado subiu 16%, atingindo os 326.000 euros, enquanto a área média diminuiu ligeiramente de 83 m² para 80 m². O desconto médio situou-se igualmente nos 5%. Com a pressão de preços no Porto, verifica-se um aumento da procura em concelhos vizinhos como Matosinhos, Maia, Gondomar e Vila Nova de Gaia. No investimento para arrendamento, com rendas estáveis ou em ligeira descida face ao custo de aquisição, a rentabilidade tem vindo a diminuir.
Faro: O preço por metro quadrado teve um ajuste de 6%, subindo de 3.250 euros para 3.450 euros. No entanto, a área média dos apartamentos vendidos cresceu consideravelmente de 95 m² para 113 m², impulsionando o preço médio final de 295.500 euros para 373.500 euros.
Braga: O preço por metro quadrado aumentou 19%, subindo de 2.350 euros para 2.800 euros e aproximando-se da fasquia dos 3.000 euros. O preço médio do apartamento subiu 9% para 259.500 euros, com a área média a recuar de 110 m² para 101 m².
Viseu: Apresentou o crescimento percentual mais expressivo no valor unitário, com uma subida de 30%, passando de 2.000 euros para 2.600 euros por metro quadrado. O preço médio fixou-se em 248.500 euros (mais 20%) e a área média desceu de 110 m² para 103 m². Apesar do crescimento, continua entre as principais cidades com valores unitários mais acessíveis.
Coimbra: Registou uma valorização de 13% no preço por metro quadrado, passando de 2.800 euros para 3.150 euros. O preço médio fixou-se em 273.500 euros (mais 6%) e a área média desceu de 100 m² para 93 m². O desconto negocial recuou para os 4%.
Évora: O valor por metro quadrado subiu 18%, atingindo os 3.000 euros (face aos 2.550 euros do período homólogo). O preço médio situou-se em 243.000 euros (mais 8%), a área média diminuiu de 91 m² para 87 m² e o desconto médio fechou nos 4%.
Diminuição das Áreas e Redução nas Vendas
À exceção de Lisboa e Faro, notou-se um padrão generalizado de redução da área média transacionada. Este comportamento reflete a resposta do mercado à subida do custo por metro quadrado, traduzindo-se na procura e construção de tipologias mais compactas para ajustar o orçamento total disponível.
Quanto ao volume de transações, os dados oficiais do Instituto Nacional de Estatística (INE) mostram que no primeiro trimestre de 2026 foram transacionados 37.745 apartamentos em Portugal, o que representa uma descida de 8,7% face aos 41.358 registados no mesmo trimestre de 2025.
Entre os fatores apontados para a coexistência de menos transações e preços médios mais altos estão a escassez de oferta em zonas de maior procura, a maior exigência dos proprietários na margem de negociação, o encarecimento da construção e a absorção prioritária dos imóveis de melhor qualidade pelo mercado, que puxam os valores médios para cima.
Indicadores de Construção e Financeiros
Os custos associados ao setor continuam sob pressão:
Construção Nova: O índice de custos aumentou 7,2% em 2026 face a 2025, com os materiais a subir 6,5% e a mão de obra 8%.
Crédito à Habitação: A TAEG média na habitação passou de 4,8% para 5,0%.
Euribor: A taxa Euribor a 12 meses registou uma subida expressiva de 84 pontos base, passando de 2,1% para 3,0%.
Inflação Europeia: Passou de 2,0% em julho de 2025 para 2,9% em julho de 2026.
Obrigações do Tesouro Português a 10 anos: O rendimento subiu de 3,1% para 3,5%.
Matérias-primas: O ouro recuou após ter atingido máximos acima de 5.000 dólares, cotando agora próximo de 4.100 dólares por onça (com uma subida acumulada de 23% face ao ano anterior). O petróleo cotou-se a 88 dólares por barril, um aumento homólogo de 23%.
Enquadramento Legislativo: Heranças Indivisas
No âmbito legislativo, a Assembleia da República autorizou o Governo a legislar, no prazo de 180 dias, sobre o regime das heranças indivisas. O objetivo passa pela criação de um mecanismo mais célere do que a atual ação judicial de divisão de coisa comum (que demora cerca de 10 meses), permitindo a alienação de imóveis mesmo sem o consentimento unânime de todos os herdeiros. A medida poderá dinamizar áreas urbanas consolidadas onde existem concentrações de património devoluto ou degradado resultante de processos sucessórios.
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